Analisi ·
Proposta Clavijo: meno compravendite, meno entrate fiscali e affitti più cari?
Quali potrebbero essere le conseguenze per l'economia e per i cittadini canari?
La proposta del Governo delle Canarie, guidato dal presidente Fernando Clavijo, di introdurre importanti restrizioni all'acquisto di immobili nell'arcipelago sta suscitando interrogativi sulle possibili conseguenze economiche e sociali.
Il nostro obiettivo non è contestare il diritto dei canari alla casa, ma comprendere se una misura pensata per tutelarli possa finire per danneggiare proprio la loro economia.
Abbiamo quindi esaminato i possibili effetti sulle compravendite immobiliari, sulle entrate fiscali della Comunità Autonoma e dei comuni, sull'occupazione, sul turismo, sugli investimenti e sui canoni di locazione.
Cosa prevede la proposta Clavijo?
Secondo i contenuti resi pubblici il 15 ottobre 2026, la proposta prevede di subordinare l'acquisto di abitazioni nelle Canarie a requisiti di residenza particolarmente restrittivi:
- Almeno 10 anni consecutivi di residenza nell'arcipelago, oppure 15 anni non consecutivi.
- Restrizioni applicabili anche ai cittadini spagnoli provenienti da altre comunità autonome.
- Limitazioni che, secondo il requisito generale illustrato, potrebbero riguardare anche l'acquisto della prima abitazione dei nuovi residenti.
- Un limite generale di due abitazioni per persona, situate in comuni differenti.
Si tratta di una proposta legislativa, non di una normativa già entrata in vigore. Il testo definitivo, le eventuali eccezioni e la sua compatibilità con il diritto europeo dovranno essere verificati durante l'iter istituzionale.
L'obiettivo dichiarato è contrastare la speculazione immobiliare e rendere le abitazioni più accessibili alla popolazione residente.
Un obiettivo condivisibile, ma che richiede un'attenta valutazione degli strumenti scelti.
La nostra simulazione: 3.000 compravendite in meno all'anno
Per comprendere le possibili conseguenze fiscali, abbiamo elaborato uno scenario ipotetico.
Supponiamo che le restrizioni provochino una riduzione netta di 3.000 compravendite immobiliari all'anno, senza che queste vengano sostituite da acquisti effettuati da altri soggetti.
Consideriamo un valore medio ipotetico di 250.000 euro per abitazione.
Il risultato sarebbe:
Voce| Importo
Compravendite annue non realizzate| 3.000
Valore medio ipotizzato| 250.000 €
Valore complessivo delle transazioni| 750 milioni €
ITP ordinaria (6,5%)| 48,75 milioni €
Plusvalía municipal ipotetica| 6 milioni €
Totale fiscale ipotetico| 54,75 milioni €
L'ITP è l'imposta regionale che si applica, in via ordinaria, a determinate compravendite di immobili usati.
La plusvalía municipal è invece un'imposta comunale sull'incremento di valore dei terreni urbani, dovuta quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.
Per quest'ultima abbiamo ipotizzato un importo medio di 2.000 euro per operazione, assumendo a fini illustrativi che tutte le 3.000 operazioni siano imponibili.
Il risultato è una possibile riduzione teorica di 54,75 milioni di euro annui tra entrate regionali e comunali.
Non è una previsione ufficiale né una perdita già accertata. Il calcolo serve a mostrare l'ordine di grandezza del gettito potenzialmente interessato.
Cinque anni di restrizioni: quale potrebbe essere il costo fiscale?
Se uno scenario identico si ripetesse ogni anno per cinque anni, il gettito teorico complessivamente non realizzato ammonterebbe a:
273,75 milioni di euro in cinque anni.
Una cifra significativa per un territorio che deve affrontare esigenze importanti in materia di edilizia pubblica, sanità, istruzione e assistenza sociale.
È fondamentale precisare che questa proiezione presuppone condizioni costanti per cinque anni e non tiene conto di eventuali effetti compensativi.
Non significa che il Governo perderà necessariamente tale importo.
Ma pone una domanda legittima: è stata realizzata una valutazione preventiva delle entrate fiscali che potrebbero venire meno?
Cosa potrebbero rappresentare 54,75 milioni di euro per i cittadini canari?
Per comprendere concretamente la dimensione economica della nostra simulazione, immaginiamo come potrebbe essere utilizzata una disponibilità pubblica equivalente a 54,75 milioni di euro.
A titolo puramente illustrativo, considerando i seguenti costi unitari ipotetici, tale importo potrebbe corrispondere a:
- Circa 13 interventi scolastici da 4 milioni di euro ciascuno.
- Circa 3 grandi interventi sanitari da 15 milioni di euro ciascuno.
- Circa 1.825 annualità di programmi occupazionali da 30.000 euro.
- Circa 6.083 interventi di assistenza sociale da 9.000 euro.
- Circa 273 abitazioni pubbliche da 200.000 euro ciascuna.
Questi esempi sono alternativi e non cumulabili: rappresentano semplici equivalenze finanziarie, non progetti già programmati né costi medi certificati.
Le imposte regionali e quelle comunali finanziano bilanci differenti. Inoltre, non tutte le entrate sono liberamente destinabili a qualsiasi intervento.
Non sosteniamo che la proposta Clavijo comporterà automaticamente meno scuole, meno ospedali o tagli ai servizi sociali.
Sosteniamo invece che un'eventuale riduzione delle entrate pubbliche, se non compensata, potrebbe diminuire le risorse disponibili per finanziare o potenziare servizi destinati alla popolazione.
E questo è un aspetto che non può essere ignorato.
Il rischio per l'occupazione e le piccole imprese canarie
Ogni compravendita immobiliare può generare attività economica ben oltre il settore delle agenzie.
Pensiamo alle imprese edili, agli architetti, agli ingegneri, agli elettricisti, agli idraulici, ai falegnami, ai mobilifici, ai consulenti e alle imprese di manutenzione.
Un nuovo proprietario spesso investe nell'immobile acquistato, realizzando ristrutturazioni, acquistando arredamenti e richiedendo servizi.
Se ipotizziamo che ciascuna delle 3.000 compravendite non realizzate avrebbe prodotto ulteriori 20.000 euro di spese, la domanda economica aggiuntiva potenzialmente non generata raggiungerebbe:
60 milioni di euro all'anno.
Non si tratta di una perdita certa, né di 60 milioni di reddito locale: una parte delle spese potrebbe essere comunque effettuata da altri soggetti o destinata ad attività differenti.
Tuttavia, il rischio di una contrazione del lavoro per numerose piccole imprese canarie merita un'analisi approfondita.
Turismo residenziale e investimenti: quali conseguenze?
Le Canarie sono una destinazione turistica internazionale, ma rappresentano anche un territorio nel quale molti cittadini europei scelgono di trascorrere lunghi periodi dell'anno.
Alcuni acquistano un'abitazione e contribuiscono stabilmente all'economia locale.
Frequentano ristoranti, negozi, supermercati e attività ricreative, oltre a sostenere spese per manutenzioni, assicurazioni e servizi.
Limitare l'acquisto di abitazioni potrebbe scoraggiare una parte di questi investimenti e ridurre alcuni consumi collegati al turismo residenziale.
Non significa necessariamente che diminuiranno gli arrivi turistici: i visitatori potrebbero continuare a soggiornare in strutture alberghiere o immobili in locazione.
Ma riteniamo che anche questa componente economica debba essere considerata nella valutazione della proposta.
Il paradosso degli affitti: meno persone possono comprare, più persone cercano casa in locazione
Questo è uno degli aspetti che maggiormente ci preoccupa.
Se una famiglia si trasferisce stabilmente nelle Canarie, ma non può acquistare la propria abitazione a causa dei requisiti di residenza, dovrà trovare un'altra soluzione abitativa.
Nella maggior parte dei casi, l'alternativa più immediata sarà l'affitto.
Meno persone possono acquistare, più persone potrebbero rivolgersi alle locazioni. Maggiore domanda di affitti, a parità di offerta, significa maggiore pressione sui canoni.
Secondo la nostra analisi, quindi, esiste il rischio concreto che una normativa pensata per favorire l'accesso alla casa finisca per contribuire a un aumento dei prezzi degli affitti in alcune località.
È vero che la diminuzione degli acquisti per seconde case potrebbe anche rendere disponibili nuovi immobili da affittare stabilmente.
Ma non è affatto scontato che questa maggiore offerta sia sufficiente a compensare la domanda aggiuntiva dei nuovi residenti.
La nostra preoccupazione è che i canoni di locazione possano aumentare anziché diminuire, producendo un effetto opposto a quello auspicato.
Anche i proprietari canari potrebbero essere penalizzati
Un altro aspetto riguarda direttamente le famiglie canarie che possiedono immobili.
Chi desidera vendere una casa oggi può rivolgersi a una platea relativamente ampia di potenziali acquirenti.
Con le restrizioni proposte, tale platea potrebbe ridursi.
Le possibili conseguenze sarebbero tempi di vendita più lunghi, maggiore difficoltà a trovare acquirenti e, in alcune zone, una pressione al ribasso sui prezzi.
Immaginiamo un cittadino canario proprietario di un'abitazione del valore di 300.000 euro.
Se la riduzione della domanda provocasse un calo del prezzo del 5%, il valore scenderebbe a 285.000 euro.
Una differenza di 15.000 euro per il proprietario.
Naturalmente, un prezzo inferiore potrebbe favorire chi deve acquistare.
Ma questo dimostra che gli interessi dei cittadini canari non sono tutti identici.
Ci sono famiglie che devono comprare, famiglie che devono vendere e famiglie che vivono del reddito derivante dai propri immobili.
Una normativa equilibrata dovrebbe considerare tutte queste situazioni.
La prima casa dei nuovi residenti non dovrebbe essere equiparata alla speculazione
Riteniamo particolarmente delicata la posizione di chi decide di trasferirsi definitivamente nelle Canarie.
Pensiamo a un medico, un insegnante, un lavoratore specializzato, un imprenditore o una giovane famiglia proveniente dalla penisola spagnola o da un altro Paese europeo.
Queste persone possono trasferire la propria residenza, lavorare, pagare imposte, aprire attività e contribuire allo sviluppo economico dell'arcipelago.
Eppure, secondo il requisito generale contenuto nella proposta, potrebbero non poter acquistare la propria abitazione principale fino al raggiungimento del periodo minimo di residenza.
È ragionevole trattare nello stesso modo chi acquista per vivere stabilmente nelle Canarie e chi acquista esclusivamente per finalità speculative?
Riteniamo che questa distinzione debba essere centrale nel dibattito legislativo.
Il patrimonio immobiliare e le altre imposte
L'ITP e la plusvalía municipal non rappresentano le uniche imposte potenzialmente interessate dall'andamento del mercato.
Esistono anche l'Impuesto sobre el Patrimonio, le imposte sulle plusvalenze dei venditori e, per determinate nuove costruzioni, l'IGIC e l'AJD.
Tuttavia, non sarebbe corretto sommare automaticamente queste imposte alla nostra simulazione.
L'imposta patrimoniale, ad esempio, dipende dal patrimonio netto imponibile del contribuente e dalle soglie previste dalla normativa.
Un acquisto immobiliare da 250.000 euro non determina necessariamente il pagamento di questa imposta.
Allo stesso modo, l'IBI sugli immobili già esistenti generalmente continua a essere versato anche se l'abitazione non viene venduta.
Per questo motivo abbiamo scelto di non attribuire importi arbitrari a queste ulteriori voci.
La nostra simulazione di 54,75 milioni di euro comprende esclusivamente ITP e un'ipotesi illustrativa di plusvalía municipal.
Le nostre richieste al Governo delle Canarie
In particolare, chiediamo che vengano analizzati:
Il numero di compravendite che potrebbero effettivamente non realizzarsi.
Le possibili conseguenze sulle entrate fiscali regionali e comunali.
L'impatto sull'occupazione e sulle piccole imprese locali.
Gli effetti sul turismo residenziale e sugli investimenti internazionali.
Il possibile aumento della domanda di affitti e le conseguenze sui canoni.
Le difficoltà che potrebbero incontrare i proprietari canari intenzionati a vendere.
La possibilità di distinguere la prima abitazione dei nuovi residenti dagli acquisti speculativi.
Il numero effettivo di abitazioni che diventerebbero accessibili ai residenti grazie alle restrizioni.
Riteniamo inoltre indispensabile confrontare i risultati attesi con quelli ottenibili attraverso interventi alternativi, come l'aumento dell'edilizia residenziale accessibile, il recupero degli immobili inutilizzati e gli incentivi alla locazione stabile.
Conclusioni: difendere il diritto alla casa senza danneggiare l'economia canaria
La difficoltà di accesso alla casa nelle Canarie è un problema reale, che richiede risposte concrete.
Ma riteniamo che qualsiasi misura debba essere valutata anche per le possibili conseguenze sull'economia, sull'occupazione, sul turismo, sul patrimonio dei cittadini e sulle entrate fiscali.
La nostra simulazione mostra che, ipotizzando 3.000 compravendite nette in meno all'anno, si potrebbe arrivare a 54,75 milioni di euro di gettito teorico non realizzato tra imposte regionali e comunali.
A questo potrebbero aggiungersi effetti indiretti sull'attività economica e sugli investimenti, che oggi non siamo in grado di quantificare attendibilmente.
E non possiamo trascurare il rischio che una parte delle persone impossibilitate ad acquistare si rivolga al mercato delle locazioni, aumentando la pressione sugli affitti.
Non affermiamo che tutti questi effetti si verificheranno.
Affermiamo che prima di introdurre restrizioni così importanti occorre dimostrare che i benefici abitativi attesi siano superiori agli eventuali costi economici e sociali.
La domanda che rivolgiamo al Governo Clavijo è semplice:
Quante abitazioni diventeranno realmente accessibili ai cittadini canari e quale potrebbe essere il prezzo economico da pagare per raggiungere questo obiettivo?
Perché tutelare il diritto alla casa significa anche proteggere il lavoro, le imprese, i servizi pubblici e il futuro economico delle Canarie.
Italian Business Hub Canarias
Il ponte tra l'Italia e le Isole Canarie.
Nota metodologica e fonti
L'analisi si riferisce alla proposta del Governo delle Canarie resa pubblica il 15 ottobre 2026. I calcoli fiscali utilizzano l'aliquota ordinaria ITP del 6,5% e un'ipotesi illustrativa di plusvalía municipal di 2.000 euro per operazione imponibile.
A cura di Goffredo Battimo, presidente di Italian Business Hub Canarias.