Affitti · 9 ottobre 2026

Maricarmen, il paradosso: otto anni per arrivare allo sfratto

Un appartamento di circa 90 m², una renta di 204 euro secondo la proprietà, quattro tentativi di lanzamiento e una decisione giudiziaria favorevole al recupero dell’immobile. A Maricarmen erano state offerte anche sistemazioni alternative, che lei aveva rifiutato perché non considerate adeguate. Poi il caso diventa nazionale, entra direttamente nel BOE e arriva un nuovo quadro normativo che aumenta le tutele degli inquilini. Intanto il mercato dell’affitto mostra i primi segnali di cautela.

Il caso Maricarmen è stato raccontato soprattutto attraverso un’immagine fortissima: una donna di 87 anni portata via dalla casa nella quale aveva vissuto per oltre settant’anni.

È comprensibile che quell’immagine abbia suscitato emozione.

Ma una fotografia non racconta necessariamente tutta la vicenda.

La società proprietaria aveva acquistato l’appartamento nel 2018. Il lanzamiento definitivo arriva soltanto il 23 settembre 2026, dopo una controversia durata complessivamente anni e dopo quattro tentativi di sfratto. Maricarmen aveva inizialmente ottenuto ragione in primo grado, ma l’Audiencia Provincial ribaltò la decisione; il Tribunal Supremo non ammise successivamente il ricorso. Quando si arrivò all’esecuzione, quindi, la proprietà disponeva ormai di un titolo giudiziario che le consentiva di recuperare l’immobile.

Questo non significa che Maricarmen fosse un’“okupa” nel senso ordinario del termine. Non era entrata abusivamente e non aveva semplicemente smesso di pagare. La controversia nasceva da un vecchio contratto di renta antigua e dalle successive subrogazioni familiari.

Ma significa anche che il lanzamiento finale non era una decisione arbitraria della proprietà: arrivava dopo un lungo percorso giudiziario.

Ed è un dato che merita attenzione: otto anni fra acquisto dell’immobile e rilascio effettivo, con quattro tentativi di lanzamiento.

90 METRI QUADRATI E 204 EURO DI RENTA

Anche sui numeri occorre distinguere.

Maricarmen dichiarava di sostenere complessivamente circa 440-480 euro mensili. Urbagestión, la proprietà, sostiene invece che il canone vero e proprio fosse di 204 euro, ai quali si aggiungevano circa 230 euro per comunità, acqua e riscaldamento. Quindi parlare semplicemente di “500 euro di affitto” confonde il canone con le altre spese.

L’appartamento è indicato dalle ricostruzioni giornalistiche in circa 90 m²; anche El País aveva già riportato quella metratura.

Nella stessa zona del Retiro, appartamenti di dimensioni analoghe vengono oggi offerti sul mercato a cifre superiori ai 2.000 euro mensili. Questo non permette di affermare che l’esatta casa di Maricarmen valesse necessariamente 2.000 o 2.500 euro al mese: un annuncio non è una perizia. Ma rende evidente quanto fosse grande la distanza fra il vecchio canone protetto e i prezzi richiesti oggi nella zona.

Ed è proprio questa distanza a sollevare una questione economica: quando un inquilino vulnerabile non può sostenere il prezzo del mercato, chi deve sopportare la differenza fra ciò che può pagare e ciò che l’immobile potrebbe rendere?

LE ALTERNATIVE C’ERANO. MA NON ERANO UNA CASA EQUIVALENTE

Qui c’è un particolare importante che va raccontato.

Non è corretto affermare che a Maricarmen non fosse stato offerto assolutamente nulla.

La Comunidad de Madrid ha dichiarato di averle offerto due volte un posto in una residenza pubblica. Anche il Comune di Madrid mise a disposizione una sistemazione in una propria struttura residenziale.

Fonte Europa Press +1

Maricarmen le rifiutò.

Secondo le ricostruzioni disponibili, il motivo principale era che una residenza non rappresentava per lei un’alternativa equivalente alla propria casa e l’avrebbe allontanata dal quartiere e dall’ambiente nel quale aveva costruito tutta la propria vita.

Quindi è corretto dire due cose contemporaneamente:

delle alternative le erano state effettivamente offerte; ma non risultava disponibile una normale abitazione autonoma, stabile e comparabile a quella dalla quale veniva sfrattata.

È una distinzione importante.

Ma porta anche a una domanda concreta: se la situazione era conosciuta da anni e lo sfratto era ormai prevedibile, perché non si era riusciti prima del cuarto lanzamiento a predisporre un’alternativa abitativa autonoma e sostenibile?

DOPO LO SFRATTO, LA SOLUZIONE ARRIVA

Ed è qui che la vicenda assume un carattere quasi paradossale.

Arriva il lanzamiento.

Arrivano le televisioni.

Le manifestazioni.

L’accampamento a Puerta del Sol.

La pressione politica e sociale.

E in pochi giorni viene raggiunto un accordo.

Maricarmen può tornare proprio nella stessa abitazione privata dalla quale era appena stata sfrattata.

Il nuovo accordo, mediato dall’EMVS di Madrid, prevede un contratto di otto anni e un canone non superiore al 30% dei suoi redditi netti; il programma comunale offre inoltre alla proprietà determinate coperture e garanzie.

Per Maricarmen è una soluzione positiva.

Dal punto di vista del sistema, però, rimane una domanda: perché una soluzione che in pochi giorni è stata possibile dopo lo sfratto non era stata costruita negli anni precedenti?

POI MARICARMEN ENTRA DIRETTAMENTE NEL BOE

Questo non è un modo di dire.

Il Real Decreto-ley 26/2026 cita espressamente Mari Carmen Abascal nell’esposizione dei motivi.

Il testo ufficiale definisce il suo sfratto un “elemento de inflexión” della richiesta sociale di maggiore regolamentazione della casa e afferma che il caso mostra carenze nella risposta delle amministrazioni competenti.

Il Governo utilizza quindi il caso come parte della giustificazione della nuova disciplina, che rafforza in determinate circostanze la protezione degli inquilini vulnerabili e impone maggiori obblighi di intervento alle amministrazioni.

Chi sostiene queste misure sottolinea che la casa non può essere trattata esclusivamente come un bene finanziario e che una persona vulnerabile non dovrebbe trovarsi senza una soluzione abitativa adeguata.

Dall’altra parte, proprietari e operatori del settore evidenziano il rischio che l’aumento dei vincoli renda una parte dei privati meno disponibile a mettere immobili sul mercato.

E PER NON PROROGARE IL CONTRATTO PUÒ ARRIVARE UN’INDENNITÀ IMPORTANTE

Il Real Decreto-ley 27/2026 introduce inoltre una modifica rilevante alla durata dei contratti.

Trascorsi almeno cinque anni — sette quando il locatore è una persona giuridica — il proprietario che comunichi validamente la volontà di non prorogare deve, nelle fattispecie previste dalla nuova disciplina, corrispondere all’inquilino almeno dodici mensilità della renta di una casa di caratteristiche analoghe, con le eccezioni previste dalla stessa legge.

La giustificazione del Governo è quella di compensare l’inquilino per i costi del trasferimento e disincentivare la mancata proroga motivata esclusivamente dalla speranza di riaffittare a prezzi superiori.

Per il proprietario, però, questo introduce un elemento economico nuovo da valutare prima di mettere l’immobile sul mercato.

La domanda potrebbe diventare:

Non soltanto quanto incasserò affittando la casa, ma quanto potrà costarmi un giorno recuperarla o decidere di non prorogare il rapporto?

INTANTO L’OFFERTA MOSTRA I PRIMI SEGNALI DI CAUTELA

Tra il 28 e il 30 settembre, l’Observatorio del Alquiler ha misurato circa 4.290 abitazioni in meno rispetto alla traiettoria attesa dell’offerta pubblicata, quasi il 4%, in appena tre giorni.

Bisogna essere rigorosi: questo non dimostra che 4.290 proprietari abbiano ritirato casa a causa dei decreti.

Lo stesso Observatorio precisa che non è ancora possibile stabilire la causalità.

Ma considera insolite la velocità e l’intensità della variazione e riferisce di agenzie che stanno ricevendo indicazioni da proprietari intenzionati a rinviare firme, congelare operazioni o attendere prima di mettere gli immobili sul mercato.

Quindi esiste un segnale.

Non ancora una prova definitiva dell’effetto dei decreti.

E SE IL RITMO INIZIALE CONTINUASSE?

Una semplice proiezione matematica aiuta a capire l’ordine di grandezza, ma non deve essere confusa con una previsione.

4.290 abitazioni in tre giorni equivalgono a circa 1.430 al giorno.

Se — e soltanto se — quel ritmo rimanesse invariato per quindici giorni, si arriverebbe a circa 21.450 abitazioni sotto la traiettoria attesa.

Non significa che accadrà.

Il fenomeno potrebbe rallentare, fermarsi o invertirsi.

Ma se la riduzione dell’offerta dovesse consolidarsi, il problema cambierebbe natura.

Non riguarderebbe più soltanto i proprietari.

Riguarderebbe anche chi sta cercando casa.

IL POSSIBILE BOOMERANG

Un proprietario che considera il rischio troppo elevato può scegliere di non affittare.

Può vendere.

Può attendere.

Oppure può selezionare in maniera molto più severa il futuro inquilino.

E con meno immobili disponibili, chi cerca casa deve competere con più persone per ogni annuncio.

In uno scenario del genere, chi potrebbe incontrare maggiori difficoltà sono proprio i profili economicamente meno solidi: giovani, autonomi, famiglie con redditi discontinui o persone prive di grandi garanzie.

Da questo punto di vista il dibattito non è semplicemente “proprietari contro inquilini”.

È anche una questione di equilibrio fra la protezione di chi possiede già un contratto e la possibilità, per chi è ancora fuori dal mercato, di trovarne uno.

LA DOMANDA CHE RESTA

Maricarmen aveva ragioni umane comprensibili per voler rimanere nella casa nella quale aveva trascorso quasi tutta la propria vita.

Le erano state offerte alternative residenziali, che non considerava adeguate.

La proprietà, allo stesso tempo, dopo il percorso giudiziario disponeva di un titolo per recuperare l’immobile e dovette comunque arrivare al quarto tentativo di lanzamiento.

Questi fatti non si escludono a vicenda.

Ed è probabilmente questo il punto più interessante del caso.

La questione non è stabilire chi sia il “buono” e chi il “cattivo”.

La questione è come distribuire il costo della protezione abitativa.

Se l’accesso alla casa è una responsabilità collettiva, una parte sostanziale della risposta passa necessariamente da edilizia pubblica, servizi sociali, contributi e risorse delle amministrazioni.

Se invece una quota crescente del rischio viene percepita come trasferita sul singolo proprietario, alcuni proprietari potrebbero decidere semplicemente di non affittare.

E allora il possibile paradosso sarebbe evidente:

più sicurezza per chi è già dentro, ma meno case disponibili per chi deve ancora entrare.

I dati delle prossime settimane diranno se i primi segnali osservati sull’offerta sono soltanto una reazione temporanea oppure l’inizio di una tendenza più persistente.