Mercato · 11 ottobre 2026

Canarie, meno case vacanza, hotel in crescita e affitti ancora cari

RISTORANTI ,BAR E PICCOLI INVESTITORI INIZIANO A PAGARE IL CONTO .

LA LOTTA ALLE CASE VACANZA STA RISOLVENDO IL PROBLEMA ABITATIVO?

La crisi abitativa delle Canarie è reale e nessuno può negare la necessità di trovare soluzioni per le famiglie che cercano casa.

Ma siamo sicuri che penalizzare la vivienda vacacional sia la strada giusta?

Oggi i primi numeri meritano una riflessione.

I dati che fanno discutere

Indicatore| Variazione annua

VV disponibili sulle piattaforme, maggio 2026| −20%

Ricavi del settore VV, secondo trimestre 2026| −26,4%

Canoni residenziali richiesti, settembre 2026| +4,3%

Fatturato alberghi e appartamenti turistici tradizionali, agosto 2026| +8,8%

Fonti: ISTAC, Idealista ed Excelcan/EFE. I dati si riferiscono a periodi e indicatori differenti.

Il dato del +4,3% riguarda i prezzi richiesti per affittare casa, non un aumento delle abitazioni disponibili. A settembre si è verificata una moderazione mensile, ma i canoni rimangono superiori rispetto all'anno precedente.

La riduzione delle VV riguarda invece gli alloggi disponibili sulle piattaforme monitorate, non necessariamente altrettante licenze cancellate.

E soprattutto manca una risposta fondamentale:

Quante case vacanza sono effettivamente diventate abitazioni accessibili per i residenti?

Senza questa informazione, non possiamo affermare che le restrizioni abbiano già prodotto il beneficio abitativo auspicato.

IL NUOVO DECRETO SI VALUTERÀ NEL TEMPO. LA CONTRAZIONE DEL SETTORE VV È GIÀ MISURABILE

È importante distinguere due questioni.

Da un lato abbiamo il Real Decreto-ley 29/2026, entrato in vigore l'8 ottobre, che introduce nuove disposizioni in materia abitativa e di protezione degli inquilini vulnerabili, insieme ad altre misure di sostegno e regolamentazione.

Gli eventuali effetti sul comportamento dei proprietari e sull'offerta di affitti residenziali potranno essere valutati soltanto nei prossimi mesi.

Il rischio è che alcuni locatori, percependo maggiore incertezza, diventino più selettivi, richiedano maggiori garanzie nei limiti consentiti dalla legge oppure rinuncino ad affittare.

Ma oggi non possiamo considerare queste conseguenze già accertate.

Sulla vivienda vacacional, invece, alcuni cambiamenti economici sono già osservabili.

Le abitazioni disponibili sulle piattaforme diminuiscono, i ricavi del comparto VV si contraggono e contemporaneamente cresce il fatturato degli alloggi tradizionali.

Non possiamo attribuire automaticamente tutti questi andamenti alle restrizioni, entrate in vigore nel dicembre 2025 e successivamente modificate.

Possiamo però osservare un punto essenziale:

Il ridimensionamento dell'offerta turistica monitorata è già misurabile. Il corrispondente miglioramento delle condizioni abitative per i residenti non è ancora chiaramente documentato.

BAR, RISTORANTI E PICCOLO COMMERCIO: CHI RISCHIA DI PAGARE IL CONTO?

La vivienda vacacional non genera reddito soltanto per il proprietario.

Produce opportunità economiche per ristoranti, bar, supermercati, negozi, lavanderie, manutentori, trasporti e numerose imprese locali.

Secondo uno studio del Colegio Oficial de Economistas de Las Palmas del 2024, i turisti delle VV destinavano il 51,17% della propria spesa ad acquisti fuori dall'alloggio, contro il 20,98% dei turisti degli alberghi.

È una differenza significativa.

Chi soggiorna in appartamento tende a distribuire una quota maggiore dei propri consumi sul territorio.

Nei grandi resort all-inclusive, invece, buona parte dei pasti e delle bevande è già compresa nel soggiorno.

Se una parte della domanda turistica si sposta verso queste strutture, il rischio è che meno spesa raggiunga bar, ristoranti e negozi indipendenti.

Gli alberghi non risultano penalizzati dai dati attuali: ad agosto il fatturato delle strutture tradizionali è cresciuto dell'8,8%.

Questo non dimostra che gli hotel stiano guadagnando grazie alla diminuzione delle VV. Allo stesso modo, non abbiamo ancora una misurazione delle eventuali perdite di bar e ristoranti direttamente imputabili alle restrizioni.

Ma il diverso comportamento di spesa dei turisti mostra chiaramente perché il piccolo commercio possa essere esposto a conseguenze economiche negative.

La questione non è soltanto quanti turisti arrivano alle Canarie, ma come viene distribuita la ricchezza che producono.

DIFENDERE LE VV SIGNIFICA ANCHE DIFENDERE I PICCOLI PROPRIETARI

Secondo lo stesso Colegio de Economistas, nel 2024 l'89,07% delle abitazioni vacazionali registrate apparteneva a proprietari con un massimo di quattro immobili turistici.

Dietro una parte rilevante del settore ci sono quindi operatori di dimensioni contenute: famiglie, risparmiatori e piccoli imprenditori.

Persone che hanno acquistato immobili, sostenuto investimenti, creato attività e contribuito alle entrate pubbliche attraverso le imposte dovute.

Il proprietario che svolge legalmente un'attività turistica non deve essere considerato automaticamente un ostacolo al diritto alla casa.

Se dovesse rinunciare alla VV, non è detto che scelga l'affitto residenziale: potrebbe vendere, utilizzare personalmente l'immobile oppure mantenerlo temporaneamente fuori dal mercato.

Una casa vacanza che scompare dalle piattaforme non diventa automaticamente una casa per una famiglia.

IL PUNTO CENTRALE: IL RISCHIO BOOMERANG CHE AVEVAMO SEGNALATO

Il quadro che emerge è chiaro, pur richiedendo ulteriori verifiche.

Primo: la disponibilità di VV sulle piattaforme è diminuita.

Secondo: il settore ha registrato una contrazione dei ricavi, mentre gli alloggi turistici tradizionali sono cresciuti.

Terzo: gli affitti residenziali richiesti rimangono più cari rispetto a un anno prima.

Quarto: non è ancora dimostrato quante nuove abitazioni accessibili siano state effettivamente recuperate grazie alle restrizioni.

Quinto: una riduzione del turismo in appartamento potrebbe penalizzare la distribuzione dei consumi tra le piccole attività locali.

Non è una dimostrazione del fallimento definitivo della legge: la normativa è recente e gli affitti turistici possono contribuire alla pressione abitativa in determinati quartieri.

Ma è una ragione sufficiente per chiedere una valutazione trasparente dei risultati.

Non possiamo considerare un successo la sola diminuzione delle case vacanza, se non sappiamo quante famiglie abbiano realmente beneficiato di nuove opportunità abitative.

ITALIAN BUSINESS HUB: NON SOLTANTO CRITICHE, MA SOLUZIONI CONCRETE

Come abbiamo sempre sostenuto, Italian Business Hub Canarias non si limita a evidenziare problemi e citare fonti ufficiali. Propone soluzioni concrete, equilibrate e realizzabili.

1. Regole diverse per zone diverse. Distinguere le aree a prevalente vocazione turistica dai quartieri con maggiore pressione abitativa. Regolamentare in modo proporzionato, nel rispetto della pianificazione urbanistica, senza generalizzare.

2. Incentivare, non costringere. Agevolazioni fiscali e contributi, nei limiti previsti dalla legge, per chi decide volontariamente di affittare stabilmente ai residenti a prezzi accessibili. Una scelta da rendere conveniente, non da imporre indiscriminatamente.

3. Maggiore sicurezza per proprietari e inquilini. Potenziare garanzie contro morosità e danni documentati, favorendo contratti stabili. La Bolsa Activa de Vivienda Asequible, avviata sul piano amministrativo dal Governo regionale, può rappresentare una base operativa.

4. Tutelare le VV regolari e gli investimenti effettuati. Garantire regole chiare, applicazione dei regimi transitori e procedure amministrative semplici. Valorizzare anche gli incentivi già previsti dalla Legge 6/2025 per ampliare l'offerta residenziale senza rinunciare necessariamente all'attività turistica.

5. Costruire e recuperare nuove abitazioni. Accelerare gli investimenti nell'edilizia accessibile, recuperare immobili pubblici inutilizzati e favorire collaborazioni pubblico-private trasparenti.

6. Proteggere l'economia locale e misurare i risultati. Coinvolgere residenti, proprietari, operatori turistici, ristoratori e commercianti in un tavolo permanente. Pubblicare ogni sei mesi i dati sulle abitazioni realmente convertite in residenziali, sui prezzi degli affitti e sulle conseguenze economiche per le attività locali.

LA NOSTRA CONCLUSIONE: LA VIVIENDA VACACIONAL È ANCHE UNA RISORSA DA TUTELARE

La crisi abitativa delle Canarie deve essere affrontata con serietà. Ma questo non significa penalizzare indiscriminatamente un settore che ha contribuito alla crescita economica delle isole.

Le viviendas vacacionales regolari generano reddito per i proprietari, entrate fiscali per le amministrazioni e opportunità di lavoro per migliaia di piccole attività.

Rappresentano una forma di turismo diffuso, capace di portare consumi anche fuori dai grandi complessi alberghieri.

La loro eventuale riduzione deve quindi essere valutata non soltanto in termini abitativi, ma anche per le conseguenze su piccoli imprenditori, lavoratori e risparmiatori.

Non siamo contrari alla regolamentazione. Siamo favorevoli a regole equilibrate, che distinguano le diverse realtà territoriali e tutelino le attività svolte legalmente.

Per chi cerca casa servono più abitazioni, canoni sostenibili e maggiore sicurezza nei contratti.

Per chi investe e lavora nel turismo servono certezza giuridica e condizioni economiche sostenibili.

Le due esigenze possono convivere.

La soluzione non è costringere i piccoli proprietari a rinunciare alla propria attività, ma rendere conveniente contribuire volontariamente all'offerta residenziale.

Perché il successo di una politica abitativa non si misura dal numero di VV che scompaiono, ma dal numero di famiglie che trovano finalmente una casa a un prezzo sostenibile.

INCENTIVARE, NON COSTRINGERE. REGOLAMENTARE, NON PENALIZZARE INDISCRIMINATAMENTE.

PIÙ CASE PER I RESIDENTI, PIÙ TUTELA PER I PICCOLI PROPRIETARI, PIÙ TURISMO DIFFUSO E PIÙ OPPORTUNITÀ PER L'ECONOMIA LOCALE.

QUESTO È L'EQUILIBRIO CHE PROPONIAMO.

Goffredo Battimo

Presidente – Italian Business Hub Canarias