Affitti · 1 ottobre 2026

Affittare casa alle Canarie conviene ancora? Da oggi cambiano le regole

Da oggi cambiano le regole: più tutele agli inquilini, ma chi tutela i proprietari? E alle Canarie ci saranno meno case sul mercato?

Dal 1° ottobre 2026 entra in vigore il Real Decreto-ley 26/2026, una delle modifiche più importanti degli ultimi anni alla disciplina degli affitti in Spagna.

L'obiettivo dichiarato è aumentare la protezione dell'inquilino e favorire l'accesso alla casa.

Ma, alla luce delle nuove regole, molti proprietari potrebbero iniziare a porsi una domanda molto semplice:

conviene ancora mettere una casa in affitto?

E soprattutto: se affittare viene percepito come più rischioso e meno flessibile, ci saranno più abitazioni disponibili oppure meno?

Il Real Decreto-ley 26/2026 è stato pubblicato nel BOE il 30 settembre ed è entrato in vigore il 1° ottobre 2026. Trattandosi di un Real Decreto-ley, dovrà essere sottoposto al Congreso de los Diputados, che entro il termine costituzionale dovrà pronunciarsi sulla sua convalida o derogazione.

CONTRATTI CHE POSSONO ALLUNGARSI FINO A DUE ANNI

Una delle novità che probabilmente interesserà maggiormente i proprietari riguarda la durata dei contratti.

Per determinati contratti di abitazione abituale già in essere, quando termina il periodo previsto dalla legge prima del 31 dicembre 2028, l'inquilino che sia in regola con i pagamenti e lo sia stato nei precedenti otto mesi può richiedere una proroga straordinaria annuale fino a un massimo di due anni.

Come regola generale il proprietario deve accettarla.

Esistono eccezioni, tra cui un diverso accordo tra le parti, la sottoscrizione di un nuovo contratto oppure la necessità reale e dimostrabile del proprietario di recuperare la casa per sé o per determinati familiari.

In altre parole, per alcuni contratti la scadenza prevista non coinciderà necessariamente con il momento nel quale il proprietario potrà riavere materialmente la disponibilità dell'immobile.

Ed è un elemento che chi acquista una casa come investimento dovrà cominciare a considerare con molta attenzione.

AUMENTI DEI CANONI LIMITATI FINO ALLA FINE DEL 2027

Per gli aggiornamenti annuali del canone che maturano tra il 1° ottobre 2026 e il 31 dicembre 2027 vengono introdotti nuovi limiti.

Se il canone è già superiore al limite massimo applicabile secondo il sistema degli indici di riferimento, non è previsto alcun incremento.

Negli altri casi proprietario e inquilino possono raggiungere un nuovo accordo; in mancanza di accordo, l'aumento non può superare il 2%.

Questo non significa che in tutta la Spagna ogni nuovo contratto debba necessariamente rispettare lo stesso prezzo.

È fondamentale distinguere l'aggiornamento annuale di un contratto esistente dalla determinazione del prezzo di un nuovo contratto e, soprattutto, distinguere le normali aree del territorio dalle zone ufficialmente dichiarate di mercato residenziale tensionato, nelle quali esistono ulteriori limitazioni.

AFFITTO TEMPORANEO: NON BASTA PIÙ SCRIVERE “CONTRATTO DI TEMPORADA”

Un altro cambiamento particolarmente importante riguarda gli affitti temporanei.

La nuova normativa stabilisce che deve esistere una causa reale, giustificata e dimostrabile che spieghi perché l'inquilino si trova temporaneamente lontano dalla propria abitazione abituale.

La causa deve essere espressamente indicata nel contratto.

E c'è un particolare molto rilevante: l'onere di dimostrare che questa causa esiste ricade sul proprietario.

Se la causa temporanea non è correttamente prevista e dimostrabile, il contratto può perdere la propria natura temporanea ed essere considerato un contratto di abitazione abituale con effetti dalla sua stipula.

Come regola generale, il contratto temporaneo deve durare più di 31 giorni e non superare dodici mesi, salvo che la causa concreta giustifichi una durata maggiore.

Se si supera il limite senza una valida giustificazione oppure si susseguono più di due contratti temporanei consecutivi tra le stesse parti sulla stessa abitazione, la legge prevede la possibile trasformazione del rapporto in un normale contratto abitativo.

Anche il diritto di recesso dell'inquilino è molto più favorevole: nel contratto temporaneo può recedere dopo appena un mese, con almeno dieci giorni di preavviso e senza indennizzo al proprietario.

Per chi negli ultimi anni aveva scelto l'affitto stagionale come alternativa più flessibile alla locazione abituale, il cambiamento è quindi significativo.

ANCHE AFFITTARE PER STANZE DIVENTA PIÙ REGOLAMENTATO

Cambiano anche gli affitti delle singole stanze.

La nuova disciplina considera espressamente la locazione parziale della casa e stabilisce che la somma dei canoni richiesti per le diverse stanze non possa superare il canone dell'intera abitazione.

Nelle zone dichiarate tensionate entrano inoltre in gioco gli specifici limiti previsti dalla normativa sui prezzi.

Anche una delle alternative più utilizzate negli ultimi anni per aumentare la redditività dell'immobile viene quindi maggiormente regolamentata.

PIÙ SPESE E RESPONSABILITÀ PER IL PROPRIETARIO

Il decreto modifica anche la distribuzione di alcune spese.

I tributi collegati all'abitazione non possono essere trasferiti all'inquilino salvo che sia quest'ultimo il soggetto fiscalmente obbligato.

Le spese di gestione immobiliare e quelle necessarie alla preparazione, formalizzazione, modifica o rinnovo del contratto non possono essere addebitate, direttamente o indirettamente, all'inquilino.

Il proprietario può continuare a proteggersi contro il rischio di morosità, ma non può obbligare l'inquilino a sottoscrivere un'assicurazione contro il mancato pagamento.

Può invece essere pattuita una garanzia aggiuntiva rispetto alla normale fianza: nei contratti di abitazione fino a cinque anni — sette se il locatore è una persona giuridica — questa garanzia aggiuntiva non può superare due mensilità; per l'affitto temporaneo non può superare una mensilità.

Questa è una delle tutele che rimangono concretamente nelle mani del proprietario e che renderà ancora più importante una corretta selezione preventiva dell'inquilino.

MANUTENZIONE: ATTENZIONE AI NUOVI TERMINI

Se nell'abitazione esistono problemi che incidono su abitabilità, sicurezza o salubrità, l'inquilino può inviare al proprietario una richiesta scritta allegando un preventivo.

Il proprietario dispone di 15 giorni naturali per intervenire, accettare il preventivo o proporre una soluzione alternativa.

In assenza di risposta o in caso di rifiuto ingiustificato, nelle condizioni previste dalla legge l'inquilino può effettuare i lavori e compensarne il costo con i canoni futuri.

Per gli affitti temporanei la disciplina diventa ancora più favorevole all'inquilino: anche le piccole riparazioni dovute alla normale usura dell'abitazione spettano al proprietario, che deve rispondere alla segnalazione entro cinque giorni lavorativi.

Diventerà quindi fondamentale documentare perfettamente lo stato dell'immobile.

Alla fine del contratto le parti devono infatti mettere per iscritto le condizioni nelle quali viene riconsegnata la casa. In mancanza di tale documento, o se non vengono indicati danni, opera una presunzione — salvo prova contraria — che l'abitazione sia stata restituita in buono stato.

Fotografie, inventario iniziale, verbale di consegna e documentazione dei danni diventano quindi ancora più importanti.

VENDERE UNA CASA AFFITTATA DIVENTA MENO FLESSIBILE

Anche chi considera la propria abitazione come un investimento facilmente rivendibile deve prestare attenzione.

La nuova normativa rafforza i diritti di prelazione e riscatto dell'inquilino e stabilisce che non possano essere eliminati mediante una rinuncia inserita preventivamente nel contratto.

Il diritto può continuare ad esistere anche quando l'abitazione viene venduta insieme ad altri immobili o attività, purché l'unità abitativa sia giuridicamente individualizzabile.

Non significa che il proprietario non possa vendere.

Significa però che la vendita di un immobile occupato deve essere pianificata con maggiore attenzione.

E SE L'INQUILINO NON PAGA?

Probabilmente è questo l'aspetto che più preoccupa un piccolo proprietario.

Dire che con la nuova normativa “non si può più sfrattare” sarebbe falso.

Esistono però nuovi e importanti meccanismi quando viene riconosciuta una situazione di vulnerabilità economica dell'inquilino.

Nei procedimenti per morosità, una volta accertata la vulnerabilità, l'amministrazione competente dispone di due mesi per offrire un'alternativa abitativa oppure pagare o depositare giudizialmente le somme dovute.

Durante questo periodo il procedimento e l'eventuale rilascio rimangono sospesi.

Se l'amministrazione non interviene entro i due mesi, la norma prevede che possa subentrare automaticamente nella posizione debitoria dell'inquilino, senza procedere al rilascio e mantenendo il contratto fino alla sua scadenza mentre permangono i requisiti di vulnerabilità previsti dalla legge.

Esistono però anche protezioni specifiche per il piccolo proprietario.

Nella disciplina delle sospensioni per vulnerabilità viene espressamente considerata anche la situazione economica del locatore e la legge stabilisce una tutela particolare quando il proprietario è una persona fisica titolare di due o meno abitazioni.

Questo è importante, perché non sarebbe corretto mettere sullo stesso piano una grande società immobiliare e una famiglia che possiede semplicemente una seconda casa.

QUINDI IL PROPRIETARIO È COMPLETAMENTE SENZA TUTELE?

No.

Può chiedere la fianza e, entro i limiti previsti dalla legge, ulteriori garanzie.

Può stipulare direttamente un'assicurazione contro la morosità.

In determinate situazioni mantiene la possibilità di recuperare l'abitazione per reale necessità propria o dei familiari.

La normativa considera inoltre espressamente la vulnerabilità economica del piccolo proprietario in alcuni procedimenti.

Ma è evidente che aumenta la necessità di scegliere bene l'inquilino, documentare correttamente il contratto e conoscere anticipatamente le conseguenze giuridiche della locazione.

E ALLORA È MEGLIO LASCIARE LA CASA VUOTA?

Non necessariamente.

Anche questa soluzione può avere conseguenze economiche.

La nuova normativa permette ai Comuni di introdurre maggiorazioni dell'IBI sugli immobili residenziali lasciati permanentemente vuoti.

Fuori dalle zone tensionate, il recargo fino al 50% riguarda le abitazioni rimaste senza giustificazione vuote per più di due anni appartenenti a titolari di almeno quattro immobili residenziali. Può salire ulteriormente in presenza di periodi più lunghi o di più immobili vuoti nello stesso Comune.

Nelle zone dichiarate tensionate la disciplina può essere più incisiva.

La legge prevede comunque numerose cause giustificate: trasferimenti per lavoro o formazione, salute, lavori di ristrutturazione, contenziosi, determinate seconde residenze o immobili effettivamente messi in vendita o in locazione.

Quindi il proprietario di una singola seconda casa non deve pensare automaticamente che lasciandola vuota subirà un aumento del 150% dell'IBI.

Le condizioni sono molto più articolate.

ALLE CANARIE CI SARANNO MENO CASE DA AFFITTARE?

Questa è probabilmente la domanda più importante.

Oggi sarebbe scorretto affermare che il nuovo decreto provocherà sicuramente una diminuzione delle case disponibili.

Non esistono ancora dati che possano dimostrarlo.

Ma il rischio di una contrazione dell'offerta non è puramente teorico.

Il Banco de España, nel suo Informe Anual 2025 pubblicato nel giugno 2026, ha rilevato che il peso delle nuove abitazioni che entrano nel mercato dell'affitto è sceso dal 13,3% nel 2020 all'11,3% nel 2024.

La stessa istituzione osserva che il calo dei nuovi ingressi nel mercato, insieme all'aumento dei prezzi dei nuovi contratti, suggerisce una riduzione dell'offerta di abitazioni in affitto rispetto a una domanda crescente. Il Banco de España indica inoltre che la minore rotazione è spiegata almeno in parte dall'allungamento della durata dei contratti e dalle precedenti proroghe introdotte per famiglie vulnerabili.

Questo dato diventa particolarmente interessante alle Canarie, dove l'accesso all'abitazione rappresenta già uno dei problemi più sentiti.

La Regione ha inoltre disciplinato nel 2026 il procedimento attraverso il quale i Comuni possono chiedere la dichiarazione di una determinata area come zona de mercado residencial tensionado. La dichiarazione non è automatica: richiede un procedimento specifico avviato dal Comune e successivamente valutato dal Gobierno de Canarias.

Per questo non è corretto sostenere genericamente che “Tenerife è zona tensionata” o che tutti i limiti previsti per queste zone si applichino automaticamente a tutta l'isola.

IL POSSIBILE PARADOSSO DELLA RIFORMA

Ed arriviamo alla questione centrale.

Una maggiore protezione dell'inquilino può certamente aumentare la stabilità di chi possiede già un contratto.

Ma bisognerà vedere come reagirà chi possiede l'abitazione.

Se il proprietario percepisce che recuperare l'immobile è più difficile, che gli aumenti sono maggiormente limitati, che gli affitti temporanei sono molto più regolamentati e che aumentano costi, adempimenti e responsabilità, potrebbe reagire in modi diversi.

Potrebbe continuare ad affittare.

Potrebbe vendere.

Potrebbe richiedere maggiori garanzie.

Oppure potrebbe semplicemente scegliere inquilini con redditi e situazioni lavorative molto più solide.

Ed è proprio qui che potrebbe nascere un paradosso.

Più viene protetto un inquilino dopo l'ingresso nella casa, più alcuni proprietari potrebbero diventare prudenti prima di farlo entrare.

E le persone economicamente più fragili potrebbero paradossalmente essere quelle che incontreranno maggiori difficoltà nel convincere un proprietario a firmare un nuovo contratto.

UN AUTOGOL? SARANNO I DATI A DIRLO

Definire oggi il decreto un “autogol” sarebbe prematuro.

Il Governo sostiene che queste misure servano a garantire stabilità agli inquilini, contrastare abusi e aumentare l'offerta di abitazioni accessibili. Il testo stesso del decreto individua nella riduzione dell'offerta residenziale e nella crescita degli affitti temporanei alcuni dei problemi che intende affrontare.

La vera verifica sarà quindi molto semplice.

Nei prossimi mesi e anni bisognerà osservare quante nuove abitazioni entreranno realmente nel mercato dell'affitto residenziale, quante ne usciranno e come evolveranno i prezzi dei nuovi contratti.

Perché una normativa sulla casa può funzionare soltanto se riesce a raggiungere contemporaneamente due obiettivi:

proteggere chi affitta una casa e mantenere sufficientemente conveniente e sicuro per il proprietario mettere quella casa sul mercato.

Se questo equilibrio verrà raggiunto, la riforma avrà ottenuto il suo scopo.

Se invece una parte significativa dei piccoli proprietari deciderà di non affittare più, vendere o selezionare esclusivamente gli inquilini economicamente più forti, potrebbe verificarsi l'effetto opposto: più tutele per chi una casa l'ha già trovata, ma meno opportunità per chi la sta ancora cercando.

E alle Canarie, dove la disponibilità di abitazioni è già un tema particolarmente delicato, sarà probabilmente questo il dato da osservare con maggiore attenzione.

Dal 1° ottobre le regole sono cambiate. Ora la domanda è un'altra: cambierà anche la volontà dei proprietari di mettere le proprie case in affitto?

Goffredo Battimo